Регистрация

Нерухомість: Рітейл шукає клієнтів

18-03-2015, 23:42

Нерухомість: Рітейл шукає клієнтів

Нерухомість: Рітейл шукає клієнтів

Продавці товарів масового попиту почали блукати по ринку. У надії визначити місця, де буває платоспроможна публіка, вони регулярно змінюють місце розташування своїх магазинів, переселяючись з одного торгового центру до іншого. Міграції орендарів дозволили власникам найбільш ходових ТЦ підвищити ціни і змусили їх менш успішних колег погоджуватися на торг. Так як пропозиція торгових площ в столиці тільки росте, тенденція зниження орендних ставок може стати масовою вже в наступному році.
Ефект недосконалої покупки
Столичні торговці затіяли масове переселення. Девелопери кажуть, що найкращі київські ТЦ буквально тріщать по швах. За даними UTG, їх вакантність зараз не перевищує 1,5%, що вдвічі нижче, ніж минулої осені. У деяких центрах (“Глобус”, “Караван”, Dream Town і пр.) сформувалися навіть листи очікування, причому потенційним орендарям потрібно чекати своєї черги на заселення чи не цілий рік. Девелопери поспішили пов’язати рух на ринку з активізацією торгівлі у Києві. Нібито зростання добробуту жителів столиці сприяє збільшенню відвідуваності магазинів. Рітейлори ж, оцінивши підвищення попиту, почали відкривати нові торгові точки.
Магазини дійсно ростуть як гриби після дощу. Особливо активно розширюються продуктові мережі і продавці побутової техніки. За словами керівника відділу оренди АН “Благовіст” Тетяни Ситник, попит на приміщення площею від 2 тис. кв. м під супермаркети зараз б’є всі рекорди. З’являються також нові одежні і взуттєві торгові точки, в тому числі і за рахунок збільшення списку брендів, які раніше не були присутніми у нашій країні.
Про свої плани завоювати столичний роздріб заявили більше 30 продавців нових модних марок. Тільки в цьому році в Києві відкрилися магазини Dolce & Gabbana, Furla, розширилася мережа Trussardi, про вихід на український ринок заявив Oliver і пр. Як правило, продавці одягу і взуття шукають невеликі приміщення від 150 до 200 кв. м. Як сказала Тетяна Ситник, такі об’єкт вже потрапили в список дефіцитних.
Але схоже, що торговці поки грають на випередження. Адже покупців у магазинах більше не стало. Навпаки, рітейлори скаржаться на зниження обсягів виручки. За останній рік середній чек у магазинах зменшився як мінімум на 10%, що пояснюється як невисокими доходами городян, так і збільшенням конкуренції за їхні гаманці.
У гонитві за самими грошовими покупцями торговці постійно чистять мережі, закриваючи найменш прибуткові магазини і відкриваючи натомість нові точки в місцях, де, на їхню думку, немає відбою від багатих клієнтів. Тому найменш розкручені торгові центри і власники окремо розташованих приміщень, які не змогли надати орендарям бажаного купівельного потоку, втрачають постояльців.
За даними SV Development, у середньому по ринку вакантність площ становить не менше 5%, що на 1-1,5% перевищує торішні показники. Причому плинність орендарів стрімко зростає. Деякі бутіки міняють дислокацію буквально кожні півроку. “Як тільки у мікрорайоні відкривається новий ТЦ, орендарі масово починають туди переселятися з уже старих центрів і окремих магазинів. Якщо ж і там справи йдуть погано, шукають нове місце”, – говорить аналітик SV Development Сергій Костецький.
Якщо раніше торговці вибирали в основному площі в центрі міста, то зараз підвищеним попитом користуються ТЦ в найбільш густонаселених мікрорайонах (на Харківському масиві, Оболоні, в районі метро “Лівобережна” та ін.) Там активно здаються в експлуатацію нові будинки, отже, збільшуються шанси одержати доступ до більш-менш заможної публіки.
Магазини пішли в ріст
Перебирати приміщеннями торговцям дозволяє зростаюче пропозицію. Якщо в минулому році в Києві було введено в експлуатацію всього два нові торгові центри (друга черга Dream Town на 45 тис. кв. М і InSilver на 10 тис. кв. М), то в цьому сезоні девелопери йдуть на рекорд. До кінця року пропозиція збільшиться більш ніж на 400 тис. кв. м і досягне 1,2 млн кв. м. Серед нових великих об’єктів слід виділити першу чергу Ocean Plaza на Либідській площі (більше 70 тис. кв. м), ТЦ “РайON” на Троєщині (23 тис. кв. м), ТРЦ “Мармелад” на перетині вулиць Борщагівської та Вадима Гетьмана (близько 40 тис. кв. м), “Гулівер” на вулиці Спортивній (32 тис. кв. м) і Alacor на Столичному шосе (37 тис. кв. м).
Девелопери заявляють, що більша частина площ в них вже здана, хоча орендні ставки аж ніяк не “запрошувальні” і досягають $ 100-200/кв. м. Судячи з усього, це лише початок торгового буму в Києві. До 2014 р. планується введення в експлуатацію ще близько 750 тис. кв. м, так що загальна пропозиція площ в торгових центрах впритул наблизиться до 2 млн кв. м.
У наступному році на лівому березі повинні відкритися чотирьохрівневий ТРЦ River Mall з аквапарком і мультиплексом “Планета кіно” (40 тис. кв. М) і ТРЦ Kyiv Mall з великою зоною розваг (близько 14 тис. кв. М). Так як розваг в цій частині столиці поки не так багато, нова пропозиція напевно зацікавить місцевих жителів, що на руку торговцям самих різних товарних груп.
На Столичному шосе передбачається ввести в експлуатацію ТЦ “Домосфера life” (30 тис. кв. М). Вже підписані договори оренди з декількома десятками продавців модних брендів (Isaia, Sutor Mantellassi, Billionaire, Ones, Red Valentino, Pinko і пр.). Серед інших запланованих до уведення об’єктів ТЦ “Парк Горького” на Антоновича (156 тис. кв. М), Shopping Park на Окружній (більше 300 тис. кв. М), Nivki City Shopping Mall (більше 120 тис. кв. М).
За рахунок здачі нових житлових будинків суттєво розшириться також пропозицію непрофесійних торговельних площ. У підсумку, якщо зараз на кожного киянина припадає близько 285 кв. м торговельних залів, то вже в наступному році ця цифра перевищить 350 кв. м. Правда, експерти не виключають, що якщо країну накриє друга хвиля кризи, то будівництво багатьох ТЦ можуть заморозити. Але навіть якщо це станеться, пропозиція все одно істотно перевищить попит, так що боротися за орендарів власникам приміщень доведеться з потрійною силою.
Торг доречний
Швидше за все, тенденція масового блукання торговців по об’єктах буде тільки збільшуватися. Це обіцяє докорінно змінити процес ціноутворення в сегменті торговельної нерухомості. За останній рік орендні ставки в середньому по ринку зросли на $ 10/кв. м (до $ 90/кв. м). Але позитивну динаміку забезпечують в першу чергу розкручені ТЦ, де орендні ставки в деяких випадках вже сягають $ 300/кв. м, що на третину більше, ніж рік тому.
Такі гроші вимагають у орендарів невеликих площ (“острівців” в торгових переходах, бутіків до 30-50 кв. М) і у продавців товарів, які, на думку власників приміщень, приносять рітейлорам надприбутки: ювелірних виробів, ліків, біжутерії, мобільних телефонів.
Швидше за все, настільки високі орендні ставки ще більше збільшать плинність постояльців, але, оскільки на їх місце вже вишикувалася черга новачків, на цінах оренди це не відіб’ється. Але ось в торгових центрах, з яких орендарі масово виселяються, ситуація інша. Вони щосили прагнуть утримувати постояльців, пропонуючи їм більш лояльні умови співпраці.
У деяких ТЦ в спальних районах орендні ставки з початку року впали на 20% і сьогодні не перевищують $ 50. Нові торгові центри поки декларують високі ціни ($ 100/кв. М), але підсумковий тариф буде залежати від того, чи вдасться їм переманити постояльців у конкурентів. Не виключено, що ті, хто не зможе заповнити порожні площі, протягом найближчого часу будуть знижувати розцінки. За словами Сергія Костецького, передбачаючи складності, деякі девелопери вже зараз надають великим орендарям запрошувальні умови і готові здавати великі площі від $ 20/кв. м.
Збільшується і кількість пропозицій з продажу бутиків у ТЦ, але, так як ціни на них занадто високі (до $ 10 тис. / Кв. М), охочих придбати їх практично немає. У сегменті непрофесійних приміщень спостерігається та ж тенденція. Власники готові знижувати ціни на третину (від $ 20-30/кв. М) за умови укладення договору оренди хоча б на рік. Зрозуміло, що це правило не стосується об’єктів у центрі міста, на які завжди є підвищений попит і які з’являються у вільних базах ріелторів вкрай рідко. Там ставки як і раніше ростуть і вже досягли $ 200/кв. м.

Автор: Admin
Прочитали - 530
Роздрукувати
Комментарі до новини0
Комментувати