Регистрация

Як уникнути афери в операціях з нерухомістю?

17-03-2015, 13:17

Як уникнути афери в операціях з нерухомістю?

Як уникнути афери в операціях з нерухомістю?

Житло – квартира, будинок – єдина реальна цінність у переважної більшості громадян України, стає об’єктом злочину. І не тільки шахрайства. Квартири вимагають, за квартири вбивають… Йде свого роду “квартирна війна”. Тисячі живих за останні роки були фіктивно оголошені мертвими, а мертві – живими.
Чи вдасться заощадити від 10 до 30% суми, якщо квартира буде придбана у приватного продавця без посередників. Для цього можна самому дати оголошення про покупку. Але будьте гранично обережні: як показує правоохоронна практика – до чверті продавців не чисті на руку.
Для звичайних громадян, які продають чи купують житлову нерухомість один або два рази у житті, рекомендуємо не заощаджувати і звертатись до послуги надійного нотаріуса, у якого хороша репутація. Це свого роду страховка для вашої успішної угоди.
Якщо судити за існуючим у ріелтерів «чорним списком» (у нього включені зафіксовані випадки шахрайства, вимагання, недобросовісної конкуренції, невиконання договірних зобов’язань з боку фірм, приватних маклерів і агентів), то лідерство за кількістю афер утримує термінова покупка нерухомості (коли об’єкт продається на 15-20% дешевше реальної вартості, а гроші потрібні через 3-5 днів, іноді до закінчення оформлення), – приблизно одна шоста частина всіх таких пропозицій – відверте шахрайство.
Друге місце – у оренди нерухомості (квартир, офісів, магазинів, складів). Залежно від характеру угоди, один варіант з восьми – десяти (10-12%) носить кримінальний характер – це пов’язано з тим, що подібні шахрайства дуже легко організувати. Оренда і продаж прав оренди для шахраїв свого роду «перший клас, друга чверть» – адже сторони (господарі та орендарі) всіляко прагнуть ухилитися від сплати податків та інших обов’язкових зборів, та й система реєстрації прав на приміщення, прийнята в даний момент, дає багато лазівок для зловживань.
Далі йде угода, іменована серед професіоналів «чиста купівля-продаж», тобто покупка житлоплощі у власників на вторинному ринку або в будинку-новобудові. У цих випадках на гачок аферистів попадається в середньому один клієнт з п’ятнадцяти-шістнадцяти (6-7%). При цьому враховуються тільки зареєстровані угоди (спроб шахрайства, наприклад, з отриманням передоплат, вчиняється, звичайно, більше).
На четвертому місці за кількістю афер – всілякі схеми «альтернативи», тобто обміну житла шляхом його купівлі-продажу (спочатку квартири «обмінюються» на загальний еквівалент – гроші, а потім на них купується інша житлоплоща). Тут жертвою стає в середньому кожен двадцятий учасник угоди – йому не віддають гроші за продану квартиру або купують в якості «альтернативи» житло неналежної якості або з «історією», найчастіше кримінальною. Сюди ж можна віднести і «саморозселення» – коли мешканці комунальної квартири хочуть роз’їхатися самостійно, не звертаючись до допомоги професійних ріелтерів. Така самодіяльність часто закінчується тим, що колишню комуналку вони продають на законних підставах, а нові квартири купують у аферистів (коли шахрайство розкривається, нещасні мешканці просто опиняються на вулиці).
Найбезпечнішою з усіх видів квартирних угод вважається «натуральний обмін» – коли квартира чи кімната змінюється не на гроші, а на іншу житлоплощу. У цьому випадку «на кону» стоїть не повна вартість об’єкта, як при альтернативі, а всього лише доплата, тому афер у цьому сегменті ринку найменше – 3-3,5% (одна угода з тридцяти). Виняток – обмін приватизованого житла на неприватизоване – тут шахраї використовують нестикування баз даних державних організацій, що оформляють подібні угоди (у Москві це УФРС і Мосжилсервис). Однак з введенням з 01.03.2005 р. нового ЖК РФ подібні угоди більше не проводяться.
Основні види афер з нерухомим майном, з якими Ви можете зіткнутися, такі:
Продаж або оренда чужої житлоплощі
Аферисти роблять угоди з квартирами і будинками, які їм не належать, і справжні господарі нічого про ці угоди не знають. Технічні прийоми тут досить різноманітні: це і отримання дублікатів правовстановлюючих документів, і їх підробка, і комп’ютерні афери з базами даних власників житла; і саме часте – підробка паспортів власників (переклеювання фотографії, використання загублених паспортів, чистих бланків, отримання за хабар «законного» паспорта в міліції після його втрати господарем, але вже з фото іншої людини, а також банальне гримування). Бувають випадки продажу неприватизованої квартири або «уявного померлого».
Багаторазовий продаж або оренда

Як уникнути афери в операціях з нерухомістю?

У цьому випадку аферист продає або здає (а іноді робить і те і інше) квартиру відразу декільком особам, отримуючи з усіх них гроші (повністю або авансом). Техніка тут відпрацьована до досконалості – отримання дублікатів, виготовлення фальшивок, комп’ютерні афери, підробка паспортів. Рекорд, який був встановлений, – одна квартира була продана відразу в 5 різних місцях і одночасно в 17 здана.
Угоди з «паленою» житлоплощею
Покупцеві пропонують (дуже часто за нижчою ціною) “палену” – квартиру, проти колишніх власників якої були вчинені насильницькі дії (вони виїхали під погрозами, насильно утримуються, пропали безвісти або вбиті). Звичайно, такий варіант спочатку проходить «відмивання» (швидко переоформлюється на абсолютно «чистого» і живого громадянина, що вступив у злочинну змову з шахраєм). Передісторія угоди з’ясовується, на жаль, після того, як аферисти отримали гроші…
Угоди з «юридично брудною» нерухомістю
Шахраї пропонують «лоху» (знову-таки часто за нижчою ціною) «брудну» квартиру або будинок, обтяжені юридичними заборонами або невиконаними зобов’язаннями, як державними (слідчий, прокурорський або судовий арешт), так і цивільними (сімейний, спадковий спір, застава, оренда, броня, порушення прав неповнолітніх, довічна рента, а також низкою інших). Іноді так поступають «загнані в кут» власники квартир, так як всі відомості про накладення заборон потрапляють в БТІ та органи держреєстрації в середньому через 3-5 днів після винесення рішення, що цілком достатньо, щоб терміново знайти покупця і «впарити» йому брудний об’єкт за «дуже смішну» ціну (а гроші отримати до початку оформлення).
Лжеоформлення угод
У цьому випадку можлива схема «лженотаріус», коли помічником нотаріуса або іншим співробітником нотаріальної контори фабрикується необхідний запис у реєстрі або лжереєстрація в органах юстиції: покупцеві заявляють, що операція пройшла реєстрацію, і отримують з нього обумовлену суму, продавцеві ж організовують справжню реєстрацію, але його гроші знімають з банківської комірки за підробленими документами або доводять справу до закінчення дії договору оренди комірки.
Закінчується все тим, що угоди, оформлені за схемою «лженотаріус» і «лжереєстрація», є нікчемними, тобто що не мають юридичної сили, а гроші аферист вже отримав…
Лжеадреса
Довірливого «лоха», особливо іногороднього, приводять дивитися розкішну квартиру в центрі Києва, а документи оформляють на однокімнатну «хрущобу». Тут використовуються збіги в іменах вулиць; або організується навіс необхідних табличок на будинку або квартири, особливо там, де є корпус або будова. Дуже часто подібне зустрічається при угодах із заміською нерухомістю – показують розкішну триповерхову віллу, а документи оформляють на халупу-підсобку.
Лжеобміни і лжерозселення
Різновидів «обману при обміні» настільки багато, що важко на чому-небудь зупинитися. Найчастіше використовується банальне «кидання», тобто доплата «лоху» не віддається, зустрічається також «обмін» на квартиру, партнерові не приналежну (див. схеми 1 і 2), «під зірвану операцію» у процесі приватизації (при обміні приватної квартири на муніципальну) і ряд інших.
Лжерозселення полягає в тому, що фармазон пропонують мешканцям комунальної квартири дуже хороші варіанти роз’їзду і після їх згоди оформляють угоду так, що колишня комуналка продається абсолютно законно, а менші квартири для мешканців купуються за схемами 1 (чужі) або 2 (багаторазові). В результаті нещасні комунальники опиняються на вулиці, а аферисти «мають» з покупця ринкову вартість проданого житла.
Отримання передоплати
Афери за принципом «ввечері гроші – вранці стільці» мають місце і на ринку нерухомості. Наприклад, Ви даєте «продавцю» квартири аванс, а той благополучно ховається, обібравши аналогічно ще десяток «лохів». Інший варіант: аванс буде Вам повернений через місяць-два після його безпроцентної «прокрутки». Буває й так: лжепокупець спочатку дасть гроші, а потім стане їх вибивати з продавця в подвійному розмірі. Привід завжди придумають – була б спина, знайдеться і вина.
«Ляльки» різних видів
Афери цього типу використовуються при передачі готівки. Замість неї Вам можуть впихнути пачку різаного паперу, фальшиві купюри, підмінити валізу з грошима, запропонувати для перевірки автентичності доларів лжедетектор валюти (він покаже, що і туалетний папір є справжніми «стольниками», а справжні, навпаки, фальшивими), підмінити список переписаних купюр або папку з документами. Головний принцип шахраїв-лялькарів: «Спритність рук – і жодного шахрайства».
«Ріелторська шваль»
Так називаються дрібні аферисти, не гребують сумами в 50-100 дол з клієнта. Ці гроші можуть попросити за перегляд квартири, яку ніхто не збирається продавати або здавати, або за входження в міфічну комп’ютерну базу даних, або за зведення з «потрібним партнером». Психологічний розрахунок «швалі» вельми точний – де обертаються сотні тисяч, там на пару сотень баксів не зважають, і обдурені клієнти в переважній більшості випадків не стануть качати права.
Штучне визнання угоди недійсною
Це найбільш інтелектуальна і витончена афера, на мові шахраїв іменована «признанка», – вчинення операції з такими умовами, щоб надалі визнати її через суд недійсною.
Природно, творча думка аферистів не стоїть на місці – постійно винаходяться більш витончені і досконалі схеми шахрайства. На ринку нерухомості йде, як і в будь-якому бізнесі, змагання «снаряда і броні» – ріелтери, муніципальні та правоохоронні органи також набираються досвіду і все більш успішно протистоять спробам обману і обдурювання.
При здійсненні операцій з нерухомістю «вірити на слово» не можна нікому, навіть знайомим людям!
Шахраї за допомогою нехитрих психологічних прийомів маніпулюють поведінкою жертви, підсвідомо вселяючи, що перед Вами чесні і порядні люди.
Давайте розглянемо найбільш поширені «відмички» до душі «лоха», з якими можна зіткнутися.
Дешевий сир – тільки в мишоловці!
Аферисти реалізують тут старий злодійський принцип – «жадібність фраєра погубить». Вам пропонують дуже дешево купити у них або дорого купити у Вас, або надвигідні умови угоди. Будьте напоготові. Важливий сигнал про небезпеку – підсвідоме відчуття, що Вам несподівано крупно везе.
Поспіх потрібен у двох випадках…
Правильно – тільки при лові бліх і при проносі. У шахрая буде маса пояснень, чому треба поспішати (причому часто вони самі про це розповідають, Ви їх за язик не тягнете): «Через тиждень відлітаю на ПМЖ до Америки, ось віза і квиток», або «Цю квартиру продаю, іншу купую, там мене будуть чекати тільки три дні», або «Позичив у друга, потрібно терміново повернути борг». Стоп. Не поспішайте приймати рішення і віддавати гроші, злегка пригальмуйте події, ретельно все перевірте.
«Сам я лох»

Як уникнути афери в операціях з нерухомістю?

У цьому випадку шахрай може застосовувати дві основні тактики: або постане перед вами у вигляді типового «незнайки», який нібито слабо уявляє, як відбуваються угоди з нерухомістю (такі люди зазвичай задають питання типу «а скільки ви заплатите»), або вдає з себе людину «широкої душі», звиклої смітити грошима. Це робиться для того, щоб «фраєр вухатий», тобто Ви, втратив пильність. А він тільки того й чекає…
«Святіше Папи Римського…»
У цьому випадку шахрай робить з себе дуже в’їдливого і прискіпливого клієнта, який перевіряє і перевіряє всі отримані від Вас відомості понад всяких розумних меж. Таку свою поведінку людина мотивує тим, що «мене вже чотири рази намагалися обдурити». Жертва знову втрачає пильність – мовляв, навіщо збирати інформацію ще, якщо все й так триразово перевіреним, та й опонент боїться мене набагато сильніше…
Панібратство, або «Кохання з першого погляду»
Коли використовується цей прийом, аферист зображає з себе такого собі рубаху-хлопця: відразу переходить на «ти», пропонує випити за дружбу, дешево лестить. Надалі в голову жертви впроваджується принцип: «Ти – чесний, і я – чесний». І як тільки Ви зробите перші спроби перевірити особу Вашого «дружбана» або документи по угоді – той щиро засмучується: «Я до тебе з усією душею – а ти…» На цьому і будується весь розрахунок – навіщо приставати до хорошої і чесної людини зі своїми дріб’язковими причіпками?
Якщо партнер по угоді – особа протилежної статі, то аферист (або аферистка) може зобразити шалену закоханість, яка запалилася такою собі африканською пристрастю до жертви. Попадаються на такий «розвод» навіть люди з цілком влаштованим особистим життям. У складніших випадках, коли з «лохом» (або Лохинею) працює група шахраїв, то гарненька дівчинка (або «хлопчик-дзвіночок») можуть бути спеціально приставлені до жертви. Рекомендації в цих випадках очевидні: тримайте дистанцію! При роботі на ринку нерухомості прийнято звернення «на Ви» і по імені-по батькові, незалежно від статі, віку та майнового стану. А пити на брудершафт або закручувати інтрижку таки краще після здійснення угоди.

Автор: Admin
Прочитали - 462
Роздрукувати
Комментарі до новини0
Комментувати