Регистрация

Нерухомість: Розрахунки за нерухомість через банківський сейф

17-03-2015, 12:40

Нерухомість: Розрахунки за нерухомість через банківський сейф

Нерухомість: Розрахунки за нерухомість через банківський сейф

«А хіба щось може трапитися при розрахунках через банківський сейф? Це ж стандартна процедура»… Напевно, багатьом потенційним продавцям і покупцям об’єкту нерухомості відразу ж прийшли в голову подібні думки. Однак, незважаючи на уявну простоту, ризики, дійсно, є.
Що ж, про все по порядку.
1. Склад і кількість учасників: чим менше – тим краще!
Чому? Тому що це економить час, нерви і навіть … гроші. Ось прості докази цього твердження:
- прописування, узгодження і оформлення умов в договорі з 5 учасниками явно потребують менше витрат часу, ніж складання документа, що влаштовує відразу 8, а то й 10 чоловік.
- Завжди продумуйте негативні варіанти розвитку подій. Що, якщо вам потрібно внести зміни в договір, або один з учасників захворіє, поїде у відпустку, віддасть паспорт на обмін або просто пропаде? А якщо у вас передбачено спільний доступ? Можна, звичайно, плюнути через плече і, закривши очі, «вплутатися в бій», тільки при настанні подібного форс-мажору ці способи точно не допоможуть.
- Майте на увазі, що в деяких організаціях, що займаються проведенням розрахунків через банківський сейф, банально введена плата за кожну умову виходу з договору будь-якого з учасників.
Який вихід? По максимуму обмежити свою залежність від інших учасників. Якщо все ж можливості виключити з договору деяких «спостерігачів» немає, то вкрай бажано всім оформити доручення на право представлення його інтересів у депозитарії.
2. Форма угоди. Хто все контролює?
Провести операцію (в народі «закладку») можна кількома способами. І тут є ряд дуже цікавих моментів.
Отже, варіант перший: ви прописуєте всі умови отримання грошей в угоді, не має нічого спільного з договором на оренду сейфа. У більшості випадків подібна угода складається за участю одного або навіть декількох агентів нерухомості, що курують купівлю-продаж. Доступ до сейфу і маніпуляції з коштами при цьому можливі тільки в присутності всіх учасників, або в обов’язковій присутності контролюючої сторони, тобто агента. Можливі ризики виходять від самих учасників, а тому ще раз повертаємося до пункту 1 цієї статті.
Варіант другий: орендодавець не просто надає сейфове місце, але і контролює повністю умови доступу до сейфу. У цьому випадку всі необхідні документи надаються безпосередньо співробітникам депозитарію.
А далі співробітник, відповідно до договору, видає або просто пронумеровані пакети / конверти, або … реальні гроші. Про що мова? Про принципові відмінності двох основних форм договорів: договору оренди банківського сейфу та договору зберігання з використанням цієї самої скриньки.
У першому випадку організації, яка надала вам сейф для проведення розрахунків абсолютно все одно, гроші чи фантики лежать в ваших конвертах і пакетах.
У другому випадку грошовий вміст кожного пакета не тільки достовірно вказується в тексті договору, але і ретельно перевіряється в ході проведення операції. Навіщо? Потім, тільки в цьому випадку організація, яка уклала з вами договір зберігання, зможе взяти на себе 100% відповідальність за збереження всієї поміщеної в сейф грошової суми.
Легко здогадатися, що в разі злому депозитарію власникам пакетів та конвертів, швидше за все, доведеться назавжди попрощатися з вмістом сейфу. Подібна ситуація малоймовірна, але, на жаль, прецеденти все ж вже були.
Ну і останнє…
3. Перелік наданих документів: як не потрапити в пастку
Що ж, ви визначилися зі складом учасників, вибрали підходяще місце і форму договору. Справа за малим – домовитися один з одним про умови доступу до сейфу. Важливе зауваження: грамотний ріелтор здатний одноосібно «договорити» всіх присутніх і вигідно для кожного визначити параметри договору.
Ось кілька прикладів того, як наявність того чи іншого документа в договорі може вплинути на можливість доступу до комірки. У більшій мірі це стосується продавців. Здорово зіпсувати нерви може вимога надати свідоцтво про реєстрацію права на ім’я нового власника або зареєстрованого договору купівлі-продажу, дарування і т.д. А якщо покупець, умовно кажучи, «забуде» принести свої документи? Адже в разі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу або договору дарування у продавця часто просто не буває зареєстрованого примірника. Рішенням може стати звичайна виписка з ЕГРП терміново, отримати яку зможе будь-хто.
Довідка форми 9 про відсутність зареєстрованих осіб – теж часте явище в договорах сейфінгу. За некоректного формулювання в документі (коли від власника частки вимагається надання «чистої» форми 9 по всьому об’єкту) дуже поширеною стає ситуація, коли 5 продавців комуналки чекають другого «дядю Ваню» і не можуть отримати свої кошти.
Що в підсумку? А в підсумку висновок, що з вигляду легка операція з проведення розрахунків за нерухомість через банківський сейф, насправді, найчастіше є не менш складною, ніж сама купівля-продаж. Чим довший «ланцюжок» з об’єктів, тим складніша взаємозалежність всіх учасників.
Старовинний рецепт відомий: будьте гранично сконцентровані, умови договору просто необхідно читати.
Кредит під заставу нерухомості

Нерухомість: Розрахунки за нерухомість через банківський сейф

Якщо ви хочете купити нову нерухомість, зробити ремонт в квартирі або розширити свій бізнес, але у вас немає на це грошей, тоді скористайтеся кредитом під заставу нерухомості.
Цей вид кредиту найбільш безпечний як для самого позичальника, так і для банку, який виставляє тут мінімальні процентні ставки. Для оформлення такого виду кредиту вам просто потрібно зібрати мінімальний пакет документів. Фахівці спочатку оцінять вашу нерухомість, а потім обговорять з вами всі додаткові деталі: термін кредиту, суму і оформлять договір.
Незважаючи на велику кількість кредитних установ отримати велику суму в кредит буває дуже складно. Кредит під заставу квартири – це ідеальний варіант для тих, хто хоче переїхати. У такому випадку ви можете купити нову квартиру в новобудові, за решту грошей зробити ремонт, а саму квартиру продати банку. Дуже вигідно оформити таку позику в ломбарді – тут ви зможете отримати споживчий кредит, просто оформивши заявку у банку представництва. Дуже часто у людини може бути власний бізнес, проте йому не вистачає коштів на його розширення. Як відомо, вести свій бізнес особливо спочатку дуже недешево. Навряд чи ви захочете довго збирати всі необхідні документи, які вимагає банк, якщо можна просто оформити майно в заставу й вирішити проблему. Радимо вам ретельно вибирати банківську установу і детально перечитувати договір, перш ніж його підписувати. Таким чином ви не потрапите в незручну ситуацію.
Як взяти в розстрочку квартиру в новобудові?

Нерухомість: Розрахунки за нерухомість через банківський сейф

Не секрет, що мало хто з українців може дозволити собі виплатити всю вартість квартири в новобудові «за раз». З іпотекою зараз виходить не дуже – так, за даними UTG, у квітні в кредит придбали тільки 2% куплених в новобудовах квартир. Зате в 10 разів більше квартир було куплено в розстрочку.
І все частіше попадається на очі реклама забудовників про продаж в розстрочку нібито на дуже вигідних умовах. Ось ми і вирішили подивитися, які умови розстрочки насправді пропонують зараз забудовники для об’єктів в Києві і в найближчих його передмістях.
«Безпроцентна». Цей вид розстрочки залишається найбільш популярним – її можна отримати для більшості новобудов. Як правило, мінімальний перший внесок забудовники встановлюють в діапазоні 30-50%. Але зустрічаються внески та в 5%, і в 70%. Термін виплати встановлюють по-різному: у когось до моменту введення в експлуатацію, у когось – за місяць або квартал до нього.
А є компанії, де розстрочку ви зможете отримати тільки до кінця року, хоча будинок збираються здати наступної весни або ще пізніше. Очевидний недолік такого виду розстрочки – занадто короткий період виплати і, значить, великі щомісячні платежі. Наприклад, ви купуєте 1-кімнатну квартиру за ціною 400 тис. грн. за півроку до введення в експлуатацію. Відразу платите 40% або 160 тис. грн., А решта 240 тис. будете виплачувати по 40 тис. грн. на місяць. Зручна вона тим, хто може розраховувати на стабільно високий дохід протягом строку виплати. Проблеми всієї іншої публіки таке розстрочення не вирішує.
«Платна». Частина компаній при наданні розстрочки навіть до моменту здачі будинку або прямо збільшує ціну квадратного метра (на 5-15%), або хоче до 15% річних. Ті ж деякі забудовники, які дають розстрочку і на час після вашого заселення в квартиру, 5-15% візьмуть із вас обов’язково (5% річних ви отримаєте при стартовому внеску в 50-70%). Максимальний термін розстрочки після заселення, який нам вдалося відшукати в Києві, – 5 років. І якщо ви готові викласти великий перший внесок, така розстрочка може виявитися вигіднішою за іпотечний кредит. Правда, таких об’єктів у Києві – раз, два та й усе.
Дивимося договір
Продаючи в розстрочку, забудовники прагнуть перекласти всі ризики на покупця. Тому, радить юрист, зверніть увагу, які передбачені санкції, якщо ви прострочили чергову виплату, – іноді вони можуть бути непомірно високі. І вимагайте їх пом’якшення: зараз у забудовників кожен покупець на вагу золота, так що вони можуть піти вам назустріч.
Вони часто також передбачають можливість зміни виплачуваної вами вартості квартири відповідно до зміни ринкових цін. У частини забудовників розрахунки прямо прив’язані до курсу долара. Особливо це важливо при тривалій розстрочці: якщо через рік-другий ринок «прокинеться» і ціни на нерухомість підуть вгору, ваші виплати по розстрочці можуть помітно збільшитися. Наша порада – в будь-якому випадку, перед тим, як підписувати договір по розстрочці, показати його своєму юристові. Тому що недосвідчена людина може не помітити підводних каменів, захованих у ньому.

Автор: Admin
Прочитали - 546
Роздрукувати
Комментарі до новини0
Комментувати