Регистрация

Нерухомість для бізнесу: купити чи взяти в оренду?

3-03-2015, 01:41


Нерухомість для бізнесу: купити чи взяти в оренду?

Нерухомість для бізнесу: купити чи взяти в оренду?

Успіх більшості починань залежить від нашого вміння знаходити баланс між двома крайнощами. Питання «Орендувати чи купувати?» надзвичайно актуальне для життєздатності всього бізнесу. Досвід показує, що неправильне використання нерухомості найчастіше стає одним із найбільш вузьких місць розвитку бізнесу.
Не останнє питання
Нерухомість – одна з найбільш капіталомістких інвестицій. Чи виправдане таке вкладення грошей для вашого бізнесу?
Можна наводити багато аргументів «за» купівлю або оренду. Основні з них відображені в таблиці:
Купівля Оренда

Нерухомість для бізнесу: купити чи взяти в оренду?

Стабільність Вивільнення грошових засобів для інших задач бізнесу
Можливість отримання кредитних ресурсів під заставу об’єкта Гнучкість у виборі місця для офісу
Статус Збереження ресурсів по управлінню нерухомістю
Часто буває, що рішення про покупку є недостатньо зваженим: компанія купує об’єкт нерухомості для підвищення свого статусу в очах інших. В результаті у компанії спочатку псуються стосунки з банком, який фінансував покупку об’єкта нерухомості: банк бере у заставу товари в обороті та не аналізує динаміку отримання фінансових результатів. А потім – відносини і з постачальниками, які не вчасно отримували платежі (власник постійно стоїть перед вибором – розрахуватися з банком чи з постачальниками). Все це заважає бізнесу розвиватися.
Важливо розділяти операційну та інвестиційну діяльність бізнесу в його структурі. Ідеально нерухомість оформити на окрему юридичну особу. Тоді операційні ризики не призведуть до втрати активу, а актив буде інтегрований в операційну діяльність рівно настільки, наскільки потрібно. Наприклад, якщо у роздрібній мережі виникають складнощі з фіскальними органами, які заморожують рух грошей і товарів, то нерухомість «піде паровозом», якщо вона не виведена в окрему юридичну особу.

Нерухомість для бізнесу: купити чи взяти в оренду?

Своя логіка
Пошук балансу між орендою офісу і покупкою дуже важливий для довгострокового розвитку бізнесу. Для кожної галузі і етапів розвитку бізнесу є своя логіка. Спробуйте самі відповісти на такі питання:
• Чому іноземні роздрібні мережі надають перевагу оренді у всьому світі, а в Україні купують земельні ділянки і будують на них свої торгові приміщення?
• Чому телеканали прагнуть купувати нерухомість?
• Чому міжнародні аудиторські компанії завжди орендують офісні приміщення?
• Чому IT-компанії – найактивніші орендарі офісної нерухомості?
• Чому найбільша в світі мережа ресторанів швидкого харчування прагне вести бізнес тільки на власних площах?
Можна навести три приклади: роздрібна торгівля продуктами харчування, телевізійний бізнес (телевізійний канал) та компанія, що надає юридичні послуги. Ідеальним поєднанням для них є наступні пропорції в нерухомості:
Коли роздрібна мережа, що торгує продуктами харчування, володіє 100% торговельних площ, розвиватися вона буде повільно, оскільки інвестиції в нерухомість виявляться на порядок вищими, ніж в операційну діяльність. Наприклад, роздрібна мережа ставить за мету відкрити 15 магазинів в рік, в тому числі 10 – формату «магазин біля дому» площею 400 кв. м і 5 супермаркетів площею 2500 кв. м кожен. Тобто торговельна площа мережі через рік повинна скласти 16 500 кв. м. При середній ціні покупки 1 кв. м в 2000$ інвестицій в нерухомість складуть 33 млн.$ А при оренді аналогічних площ витрати не перевищать 2 млн.$ на рік. І тільки менеджменту вирішувати, що робити з цією різницею в 31 млн.$ – чекати більше 8 років, поки окупляться інвестиції від покупки нерухомості чи інвестувати ці гроші в оренду нових торгових точок.
Коли роздрібна мережа торгівлі продуктами харчування володіє 100% своєї нерухомості, це, швидше за все, означає, що або роздрібна торгівля – не основний бізнес власника цієї мережі, або мережа готується до продажу.
У телевізійному бізнесі ситуація інша. Знайти підходяще приміщення для телеканалу важко, оскільки існує безліч обмежень – таких як рівень шуму біля будівлі, наявність розвиненої телекомунікаційної інфраструктури, висота стель в студіях, зручна транспортна розв’язка. Крім цього, вартість переїзду телеканалу становить кілька мільйонів доларів, тому що прямий ефір не повинен перериватися. Це означає, що ризик виникнення необхідності переїзду повинен бути зведений до мінімуму. Укласти вигідний для орендаря договір оренди на 10 і більше років в Україні практично неможливо: телеканали, які мають досвід оренди приміщень, розкажуть вам, що дешевше один раз купити свій об’єкт нерухомості, ніж регулярно обговорювати з власником приміщень нові умови оренди під звук працюючого перфоратора.

Нерухомість для бізнесу: купити чи взяти в оренду?

Рентабельність бізнесу успішних юридичних компаній починається з 30%. Відповідно, вони можуть дозволити собі купити офіс в Києві вартістю від 3 тис.$/кв. м. Проте, вони орендують приміщення в офісних центрах, тому що не зможуть забезпечити прибутковість на інвестиції в нерухомість вище 15%. Одночасно партнери юридичних компаній люблять інвестувати в нерухомість – для себе.
Оренда нерухомості для бізнесу

Нерухомість для бізнесу: купити чи взяти в оренду?

Для того щоб відкрити свій бізнес, необхідний офіс або приміщення, а також консультант. Однак придбати нерухомість дуже дорого, простіше орендувати. Однак, для того щоб використовувати власну площу або знімну, необхідно знати ряд законів і правила реєстрації.
Для оренди будь-якої нерухомості необхідно обов’язково укладення договору, підтверджене нотаріусом. Це допоможе убезпечити від шахрайських дій «липових» агентств з нерухомості.
У першу чергу, слід ретельно перевірити всю документацію орендаря, а так само право підпису на документи. Якщо він відмовляється представити дані документи, слід відмовитися від такої нерухомості. Після перевірки можна приступати до оформлення договору. При оформленні нерухомості на термін, більше року, необхідно в обов’язковому порядку зареєструвати її. У кожному договорі повинні бути прописані дані: розташування приміщення, площа, поверх. Так само в договорі має бути вказана орендна плата, в іншому випадку такий договір не дійсний. При оплаті потрібно обов’язково зберігати чеки.

Нерухомість для бізнесу: купити чи взяти в оренду?

Для того, щоб правильно укласти договір оренди вы мотеже звернутись в город агентство недвижимости. Після того, як всі необхідні папери підписані і завірені, нерухомість може перейти до орендаря. Дуже важливо відзначити, що після передачі майна в оренду, потрібно скласти передавальний акт про прийом нерухомості.
Розривається договір оренди лише за згодою сторін, в іншому випадку – за рішенням суду. Якщо в договорі не прописаний термін, при розірванні договору потрібно направити повідомлення орендодавцю, але не пізніше трьох місяців до розірвання договору.
Оренда нежитлових приміщень, або як знайти будинок для свого бізнесу

Нерухомість для бізнесу: купити чи взяти в оренду?

Головне питання для будь-якого підприємця – де знайти підходяще місце для свого бізнесу.
Варіант, який найбільш часто використовується – оренда нежитлових приміщень. Ринок послуг пропонує нам оренду офісних приміщень, складських комплексів, торгових площ і багато іншого. Вартість нежитлових приміщень варіюється в залежності від району, їх косметичного стану, прохідності місця проживання, розмірів, новизни. Діапазон може бути величезний.
Якщо ви плануєте довгострокове співробітництво з орендодавцем, то доцільніше укладати договір оренди нежитлового приміщення безпосередньо з власником. Тут, звичайно, не обійтися без юридичних інстанцій, все повинно нотаріально завірено, щоб уникнути ризику. Якщо ваша компанія приносить стабільний дохід, ви платите оренду відповідно до угоди, то така співпраця може продовжитися довгі роки, без шкоди для обох сторін. Правда, варто мати на увазі, що орендодавці невеликих приміщень не дуже люблять постійні стосунки з однією і тією ж фірмою – їм найвигідніше розривати відносини, піднімати вартість оренди і знаходити інших наймачів. Власники великих площ найменш схильні до подібних дій.

Нерухомість для бізнесу: купити чи взяти в оренду?

Варто звернути вашу увагу, що багато власників пропонують також варіант подобової оренди приміщень, або навіть погодинної. Такі пропозиції є найбільш актуальними для індивідуальних підприємців, яким використання офісу необхідно всього кілька разів на тиждень. Це можуть бути організатори різних секцій, приватні психологи або юристи, або навіть власники великих фірм, яким потрібно стороннє приміщення для укладання угод.
Як би там не було, укладання подібних угод – справа досить ризикована. Тому перш ніж укладати договір, обов’язково проконсультуйтеся з юристом. Уважно ознайомтеся зі всіма пунктами угоди, реально оцініть свої платоспроможні можливості. І тільки після цього приймайте остаточне рішення. Адже ви вибираєте місце для реалізації своєї власної справи, а в таких речах поспіх вкрай не рекомендується.

Нерухомість для бізнесу: купити чи взяти в оренду?

 

Автор: Admin
Прочитали - 717
Роздрукувати
Комментарі до новини0
Комментувати